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汕头市住宅专项维修资金管理实施办法

汕房产〔2010〕57号

2012-05-18

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各有关单位:

为贯彻落实建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》,进一步规范我市物业管理行为,根据《物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》(中华人民共和国建设部中华人民共和国财政部令第165号)、《广东省物业管理条例》、《广东省建设厅、广东省财政厅关于贯彻建设部、财政部<住宅专项维修资金管理办法>有关问题的通知》(粤建房字〔200847号)等法律、法规,结合我市实际,汕头市房产管理局、汕头市财政局联合制定《汕头市住宅专项维修资金管理实施办法》业经市法制局审查同意,现予印发,自201071起施行,请各有关单位遵照执行。

  

 

                                               汕头市房产管理局

                                               汕头市财政局

 二〇一〇年五月二十四日

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第一章  总则

第一条  为加强我市住宅专项维修资金管理,建立健全房屋共用部位、共用设施设备维修保障机制,维护住宅专项维修资金所有者的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条  本市辖区范围内商品住宅(不包括公有住房)专项维修资金的设立、交存、使用、管理和监督,适用本办法。已成立业主大会的物业小区住宅专项维修资金管理按国家、广东省有关规定执行。

本办法所称住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修和更新、改造的资金。

第三条  本办法所称住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶及户外的墙面、楼梯间、电梯井、走廊通道,以及物业管理区域内的物业服务用房等。

本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明设施、供电线路、给排水管道、水箱、加压泵、煤气(天然气)管道,以及物业管理区域内消防设施、公益性文体设施、防盗设施(包括物业小区围墙及护栏)、道路、沟渠、池、井、共用设施设备用房等设施设备(属专业管理部门所有,以及城市市政公用部门、供电、通讯广播电视等部门负责管理的,不属于小区内业主共有产权的其他设施、设备除外)。

第四条  住宅专项维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监管的原则。

第五条  房产主管部门会同财政主管部门负责全市住宅专项维修资金的指导和监管工作。

第二章  设立

第六条  本市商品住宅项目必须在与房产主管部门签订住宅专项维修资金监管协议的专户管理银行设立住宅专项维修资金账户。本市辖区商品住宅项目的专项维修资金应交存至专户管理银行开设的住宅专项维修资金专户。

第七条  住宅专项维修资金专户实行由上至下房产主管部门、物业管理区域(项目)、幢、单元户四级账户核算。以房产主管部门设立总账户,总账户为一级账户。总账户下按物业管理区域(项目)设立二级账户,按幢号设立三级账户,按各单元户设立四级账户。业主交存的住宅专项维修资金按房屋户门号核算到单元户。

第八条  由开发建设单位交存的住宅专项维修资金按该开发项目账户明细分摊核算到各单元户。

第三章  交存

第九条  本市辖区范围内商品住宅首期住宅专项维修资金交存额按下列规定办理:

(一)199412311998120期间取得商品房预售许可证的住宅项目,根据《汕头经济特区城市新建住宅区物业管理暂行规定》(汕府〔1994195号文)由开发建设单位按住宅小区总投资1.5%的比例一次性交存住宅专项维修资金。

(二)1998121日至1998930日期间取得商品房预售许可证的住宅项目,住宅专项维修资金管理办法另行研究制定。

(三)1998101日至2003831期间取得商品房预售许可证的住宅项目,根据1998年《广东省物业管理条例》规定由开发建设单位按物业总投资的2%一次性交存住宅专项维修资金。

(四)200391日起取得商品房预售许可证(单纯以现房形式销售的,以取得《商品房现房销售备案回执》时间为准,下同)的住宅项目,根据建设部、财政部令第165号《住宅专项维修资金管理办法》规定,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的标准为住宅建筑安装工程每平方米造价的5%,以及汕头市建设局测算的2007-2009年度汕头市区住宅建筑安装工程平均造价数据,市区范围内高层住宅(含别墅)交存首期住宅专项维修资金的标准为每平方米建筑面积55元,多层住宅交存首期住宅专项维修资金的标准为40元。独立非住宅物业(含车库、车位)可参照高层住宅的标准交存首期专项维修资金。购房者应按其所拥有建筑面积根据本办法规定的标准交存首期住宅专项维修资金。

上款公布的住宅专项维修资金首期交存标准执行期限至2012年止。执行期满,市房产主管部门会同市财政主管部门可根据汕头市建设局测算的年度建筑安装工程平均造价标准,结合本地房地产业实际情况调整市区住宅专项维修资金首期交存标准。

第十条  本办法实施之日起,尚未全额交存住宅专项维修资金的房屋或住宅项目,业主或开发建设单位应当在3个月内向所在地房产主管部门申办该房屋或开发项目住宅专项维修资金交存手续。

第十一条  本办法实施前已代收住宅专项维修资金的开发建设单位、物业服务企业应当自本办法实施之日起30日内向所在地房产主管部门申报并将代收的住宅专项维修资金全额存入专户管理银行住宅专项维修资金专户。

第十二条  本办法实施之日起,购房者办理房屋入住手续(交付使用)前,应持所在地房产主管部门《住宅专项维修资金交存通知书》到专户管理银行办理首期住宅专项维修资金交存,凭专户管理银行住宅专项维修资金交存凭证方可办理房屋入住手续。

第十三条  从房屋竣工交付使用之日起,开发建设单位留用、空置满一周年(含一年)的房屋,开发建设单位应于期满30日内办理完毕首期住宅专项维修资金的交存。该房屋业主发生变更时,房屋分户账中的住宅专项维修资金按《住宅专项维修资金过户协议》全额随房屋所有权同时过户。

第四章  使用

第十四条  住宅专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致、谁受益谁负担的原则,专项用于住宅共用部位、共用设备设施保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。

第十五条  住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,按照下列规定分摊:

(一)商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊承担。

(二)涉及尚未售出的商品住宅(含非住宅)或者开发建设单位留用房的,开发建设单位应当按照尚未售出商品住宅(含非住宅)或者留用房的物业建筑面积的比例分摊维修和更新、改造费用;涉及物业服务用房的,其建筑面积不承担费用分摊责任。

第十六条  住宅专项维修资金必须依法使用,提供必要的书面申报材料,并按以下程序办理:

(一)已实施物业管理但未成立业主大会的住宅项目,住宅专项维修资金的使用由物业服务企业提出建议,经对该共用部位、共用设施设备具有共有关系的专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占该部分业主总人数2/3以上的业主讨论通过,并向所在地房产主管部门申请实施。

(二)未实施物业管理的住宅项目,由相关业主提出使用建议,经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占该部分业主总人数2/3以上的业主讨论通过,并向所在地房产主管部门申请实施。

第十七条  经房产主管部门批准实施的住宅专项维修资金使用项目,由房产主管部门根据该项目住宅专项维修资金使用计划向专户管理银行发出《住宅专项维修资金划转通知书》,由专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位,并按维修费用分摊扣缴到相应的住宅专项维修资金账户上。

第十八条  开发建设单位或物业服务企业代收的住宅专项维修资金,在本办法实施前已发生的住宅共用部位及共用设施设备维修和更新、改造费用,应当将维修项目、维修工程预结算单、修复时间、维修费用的分摊、使用情况告知相关业主并依法取得相关业主确认后,报所在地房产主管部门审核,方可在相应住宅专项维修资金专户中扣除。

第十九条  下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:

(一)人为损坏等因素造成的维修工程费用,应由责任人承担,不得使用住宅专项维修资金。

(二)按规定属于物业服务费支出范围或根据物业服务合同约定应当由物业服务企业从物业服务费或者物业服务资金中支出的住宅共用部位、共用设施设备的维修养护费用,不得从住宅专项维修资金中列支。

(三)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用,不得从住宅专项维修资金中列支。

(四)物业管理区域内依法应当由供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位承担的相关管线和设施设备的维修、养护费用,不得从住宅专项维修资金中列支。

第五章  监管

第二十条  业主分户账面住宅专项维修资金余额不足使用或低于首次应交存额30%(含30%)的,业主应及时续交住宅专项维修资金。业主续交住宅专项维修资金是应一次性续交补足住宅专项维修资金至初始交存额。(属于本办法第九条第(一)、第(三)款规定类型住宅项目参照第九条第(四)款规定的标准由业主续交)。业主续交住宅维修资金的时限应于房产主管部门发出通知之日起30日内。

第二十一条  房屋因买卖、赠与、继承等原因发生产权变更的,原业主按房屋过户协议缴足该房屋住宅专项维修资金至首期应交存额后,该房屋分户账中住宅专项维修资金全额随房屋所有权同时过户。新业主凭所在地房产主管部门《住宅专项维修资金账户变更/销户通知书》到专户管理银行办理住宅专项维修资金账户更名手续。

第二十二条  因拆迁或其他原因造成房屋灭失的,业主凭所在地房产主管部门《住宅专项维修资金账户变更/销户通知书》,经专户管理银行审核后办理该房屋分户账注销手续并将住宅专项维修资金账面余额退还给业主。

第二十三条  住宅专项维修资金自存入维修资金专户之日起按中国人民银行规定的利率计息,净收益计入业主分户账,转入维修资金滚存使用。

第二十四条  住宅共用部位、共用设施经营中业主所得收益以及住宅共用设施设备报废后回收的残值应当用于增加住宅专项维修资金滚存使用,并按户累计积数占比或余额占比进行收益分配。

第二十五条  专户管理银行应将每年度专项维修资金归集使用情况报送所在地房产主管部门,接受监督。并建立相应住宅专项维修资金查询制度,方便业主对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值和账面余额等情况的查询。

第二十六条  住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应执行国务院财政部门的有关规定。财政部门依法对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况进行监督。

第六章  法律责任

第二十七条  本办法实施之日起,房屋买受人未按本办法规定交存住宅专项维修资金的,开发建设单位不得将房屋交付使用。违反规定将房屋交付房屋买受人的,由所在地房产主管部门责令改正;逾期不改的,处以3万元以下的罚款。

第二十八条  违反本办法挪用住宅专项维修资金的,由所在地房产主管部门依法追回挪用的住宅专项维修资金,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款。构成犯罪的,依法追究直接负责主管人员和其他直接责任人的刑事责任。

第七章  附则

第二十九条  南澳县管辖范围内住宅专项维修资金管理实施办法可参照本办法执行。

第三十条  出售公有住房住宅专项维修资金实施办法根据国家、广东省的有关规定另行研究制定。

第三十一条  本办法由房产主管部门和财政主管部门共同解释。

第三十二条  本办法自201071起施行。

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