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印发《关于校核汕头市住宅小区物业服务等级工作方案》的通知

汕房产〔2011〕215号

2012-05-18

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各有关单位、物业服务企业、业主委员会:

为做好《汕头市物价局汕头市房产管理局关于规范物业服务收费问题的通知》(汕价[2011264号)、《汕头市物价局汕头市房产管理局关于规范和调整实行政府指导价物业服务收费标准的通知》(汕价<2011> 265号)和《汕头市房产管理局汕头市物价局关于印发<汕头市住宅小区物业管理服务等级标准>的通知》(汕房产<2011>214号)的贯彻实施,制定了《关于校核汕头市住宅小区物业服务等级的工作方案》,现印发给你们,作为校核汕头市住宅小区物业服务等级的依据,请遵照执行。

 

附件:关于校核汕头市住宅小区物业服务等级的工作方案

 

 

汕头市房产管理局

                                                          汕头市物价局

二〇一一年十二月十四日

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关于校核汕头市住宅小区物业服务等级的工作方案

 

为规范物业服务收费行为,进一步加强物业服务等级管理,使物业服务质价相符,保障业主和物业服务企业的合法权益,制定本工作方案。

一、文件依据

1、《印发广东省物价局广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法的通知》(粤价[2010]1号);

2、《汕头市物价局汕头市房产管理局关于规范物业服务收费问题的通知》(汕价[2011264号);

3、《汕头市物价局汕头市房产管理局关于规范和调整实行政府指导价物业服务收费标准的通知》(汕价[2011265号);

4《汕头市房产管理局汕头市物价局关于印发<汕头市住宅小区物业管理服务等级标准>的通知》(汕房产[2011214)。

二、校核工作的组织

(一)参加校核的单位

校核工作由市房产、价格主管部门提出工作计划并进行指导、监督,由区房产、价格部门为主组织进行实施。市物业管理行业协会及有关物业服务企业(抽选物业服务专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员)参加。

(二)受校核小区的确定(应符合下列其中之一)

1、由有关物业服务企业提出书面申请后安排进行校核;

2、由有关小区业主委员会提出书面申请后安排进行校核;

3、业主对小区物业服务等级争议较大又无法协调的,应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主决定,提出书面申请后安排进行校核;

4、由房产、价格主管部门抽取部分小区进行校核。

三、校核时间的安排

一是每年组织一次抽取小区校核;二是依申请布置校核。

四、校核的方法

(一)核定小区等级的依据

按照《汕头市房产管理局汕头市物价局关于印发﹤汕头市住宅小区物业管理服务等级标准﹥的通知》(汕房产〔2011214)执行。

(二)评分标准

按照《汕头市住宅小区物业管理服务等级标准评分表》(见附件)进行评分。表中一至六项合计总分为110分。达到100分以上(含100分)的为一级;达到9099分的为二级;达到8089分为三级;达到7079分为四级。

被评选为国家、省、市优秀示范小区的物业管理区域,分别增加1085分。

(三)公布结果

1、将校核结果书面通知有关物业服务企业和小区业主委员会,并将该校核结果的书面通知在有关小区张贴公布。

2、将校核结果在市房产管理、价格主管部门网站公布。

(四)有关问题的整改和处理:

1、凡是校核后达不到原物业服务收费等级相对应的物业服务等级的小区,有关物业企业必须在1个月内进行整改,整改完成后,重新申请校核。

2、对在规定时间内不予整改,或整改后经校核仍达不到相应标准,原一、二、三级物业服务收费等级的小区,降低或重新核定较低等级物业服务收费等级标准;原四级物业服务收费等级的小区,暂停物业服务收费,待符合相应标准后才给予重新核定并恢复收取物业服务费。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件:

汕头市住宅物业服务等级标准评分表                    

序号

标准内容

规定分值

评分标准

综合管理

34 

 

1

服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。

3

符合3分,基本符合1.5分,不符合0

2

承接项目时,对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。

2

符合2分,不符合0

3

管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

2

符合2分,管理人员、专业操作人员每发现1人无证扣0.1

4

有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

3

符合3分。①工作程序、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位制度等每发现一处不完整规范扣0.2分。②未制定方案扣1分,未制定考核办法扣1分。

5

管理服务人员统一着装、佩戴标志,行为规范,服务主动、热情。

2

符合2分。每发现服务人员着装、标志不符合扣0.1

6

设有服务接待中心,公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场,有完整的报修、维修和回访记录。

5

符合5分。①设立服务接待中心1分,未设立0。②公示24小时服务电话1.5分,16小时服务电话1分,8小时服务电话0.5分,无公示扣1.5分。③承诺急修半小时到场1.5分,1小时内1分,超过1小时0.5分,无承诺扣1.5分。④报修、维修和回访记录完整1分,每发现一处处理不及时扣0.2分,没有回访记录每次扣0.1分。

7

按《汕头市物业服务收费公开指导性意见》要求收支公开,收费项目和收费标准按要求公示。

14

符合14分。①收支实行每季度公布16分,每少公开1次扣1.5分。②规定18项收支内容公开完整2分,每缺1项扣0.1分。③收费项目和收费标准按要求公示4分,每发现一处不符合扣0.5分。④持二级以上资质1.5分,三级资质1分,暂定三级资质0.5分。

8

按合同约定规范使用住宅专项维修资金。

1

符合1分,不符合0

9

每年至少2次征询业主对物业服务的意见,满意率80%以上。

2

①征询次数符合0.5分,征询10.2分,无征询0。②满意率符合1.5分,75%1分,70%0.570%以下0

协助维护公共秩序

16 

 

1

小区主出入口24小时站岗值勤。

3

符合3分。①主出入口24小时值勤2.5分,主出入口无24小时值勤1.5分,主出入口无值勤0.5分,小区无24小时值勤0。②每发现一处值勤记录不完整扣0.2分。

2

对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次;配有安全监控设施的,实施24小时监控。

6

①巡查间隔时间符合4分,间隔时间2小时得3分,间隔时间3小时得1分,间隔超3小时0。②监控设施配置、监控时间符合2分,无24小时监控1分,未配监控设施0。③每发现一处巡查、监控记录不完整扣0.2分。

3

对进出小区的车辆实施证、卡管理,引导车辆有序通行、停放

1

符合1分。①车辆管理制度不全或不落实扣0.5分。②每发现一台车辆乱停放扣0.1分。

4

对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

1

符合1分。只实行出入登记管理扣0.5分,无实行管理扣1分。

5

对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。

1

各项应急预案完善1分,每少一项应急预案扣0.5分。

6

保安人员24小时巡值,实行封闭式管理。

4

符合4分,基本符合2分,不符合0

环境卫生管理

20 

 

1

按层或按梯在首层设置统一垃圾容器,发给垃圾袋,逐步推行垃圾分类收集,每日清运2次。垃圾袋装化,保持统一垃圾容器清洁、无异味。

4

符合4分。①无设置统一垃圾容器扣1分;每发现一处无设置垃圾容器或卫生不符合扣0.1分。②无实行垃圾袋装扣1分。③每日清运次数符合1分,每日清运1次扣0.5分;垃圾未日产日清扣4分。

2

合理设置果壳箱或者统一垃圾容器,每日清运2次。

1

符合1分。①无设置果壳箱(统一垃圾容器)或设置数量不合理扣1分;每发现一处卫生不符合扣0.1分。②每日清运1次扣0.5分,垃圾未日产日清扣1分。

3

小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次;电梯厅、楼道每日清扫2次,每周拖洗1次;一层共用大厅每日拖洗1次;楼梯扶手每日擦洗1次;共用部位玻璃每周清洁1次;路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水。

8

①小区公共场所清扫次数符合5分,日清扫次数每减少1次扣2.5分。②电梯厅、楼道清扫次数、拖洗间隔时间符合1分;日清扫次数每减少1次扣0.3分;半月拖洗1次扣0.2分,半月未拖洗扣0.4分。③一层共用大厅拖洗次数符合0.4分,不符合0。④楼梯扶手擦洗次数符合0.4分,每周2次扣0.2分,每周不足2次扣0.4分。⑤共用部位玻璃清洁次数符合0.6分,每月清洁1次扣0.2分,每季度1次扣0.4分,每季度未清洗扣0.6分。⑥路灯、楼道灯清洁次数符合0.6分,每季度1次扣0.2分,每半年1次扣0.4分,每半年未清洗扣0.6分。⑦每发现一处卫生不符合扣0.2分;每发现一处清洁记录不完整扣0.2分。

4

共用雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月检查1次,视检查情况及时清掏;化粪池每月检查1次,每半年清掏1次,发现异常及时清掏。

2

①共用雨、污水管疏通次数符合0.6分,不符合0。②共用雨、污水井检查次数符合0.3分,每季度检查1次扣0.1分,每半年检查1次扣0.2分,每半年无检查扣0.3分。③化粪池检查次数符合0.3分,每2个月1次扣0.1分,每季度1次扣0.2分,每季度无检查扣0.3分。④化粪池清掏次数符合0.8分,每年1次扣0.4分,每年不足1次扣0.8分。

5

二次供水水箱每年清洗4次以上,定时巡查,水质符合卫生要求。

2

①无二次供水卫生许可证扣2分。②每年清洗次数符合得1分,清洗2次扣0.5分,少于2次扣1分;清洗人员无健康证扣0.5分。③每年水质送检2次并符合卫生要求得1分,送检次数不符合扣1分,水质不符合卫生要求扣2分。

6

根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

1

符合1分,不符合0;每发现一处记录不完整扣0.2分。

7

区内无卫生死角,无乱贴乱画。

2

符合2分,每发现一处不符合扣0.2

房屋管理

11

 

1

对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全。

2

符合2分,每发现一处记录不完整扣0.2

2

根据房屋实际使用年限,定期检查房屋共用部位的使用状况,需要维修,不属于使用住宅专项维修资金范围的,及时组织修复;属于使用住宅专项维修资金范围的,及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划,向业主大会或者业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修。

2

房屋共用部位完好、符合安全要求2分,每发现房屋共用部位一处安全隐患扣0.5分,每发现一处损坏扣0.2

3

每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等,做好巡查记录,并及时维修养护。

1

①巡查次数符合0.5分,每31次扣0.2分,每周1次扣0.3分,每月1次扣0.4分,每月巡查不足1次扣0.5分。②巡查记录齐全符合0.5分,每发现一处记录不完整扣0.2分。

4

按照住宅装饰装修管理有关规定和小区《 (临时)管理规约》要求,建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前,依规定审核业主(使用人)的装修方案,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

2

①房屋使用手册、装饰装修管理制度健全及管理流程公示0.6分,每发现一处不健全扣0.2分。②住户装饰装修登记、验收等档案资料完整0.7,每发现一处资料不完整扣0.2分。③巡查次数符合0.7分,每3天巡查1次扣0.2分,每周巡查1次扣0.4分,每周巡查不足1次扣0.7分。④每发现一处巡查记录不完整扣0.2分。

5

对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关主管部门。

2

小区无私搭乱建或擅自改变房屋用途的2分,每发现一处不符合扣1

6

小区主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标。各组团、栋及单元()、户和公共配套设施、场地有明显标志。

2

符合2分,无示意图扣0.5分,无路标扣0.3分,栋、单元()、户号和公共配套设施、场地标志每缺一个扣0.1分。

共用设施设备维修养护

22 

 

1

对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。

2

每发现一处不符合日常管理和维修养护规定扣1

2

建立共用设施设备档案(设备台帐),设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

2

①共用设施设备的设计安装图纸、使用说明和台账等档案资料齐全1分。②运行、检查、维修、保养等记录齐全1分。③每发现一处档案资料或运行、维保记录不齐全扣0.2分。

3

设施设备标志齐全、规范,责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。

3

①标志齐全、规范0.5分,每发现一处不符合扣0.1分。②制订岗位责任制度并落实0.5,每发现一处不符合扣0.2分。③执行操作规程和保养规范1分,没发现一处不符合扣0.2分。④设施设备运行正常,一年内无发生事故1分,不符合扣1分。

4

对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,需要维修,不属于使用住宅专项维修资金范围的,及时组织修复;属于使用住宅专项维修资金范围的,及时编制维修、更新改造计划和住宅专项维修资金使用计划,向业主大会或业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修或者更新改造。

2

符合2分。①建立定期巡查制度并落实0.5分,不符合0分。②巡查记录齐全0.5,每发现一处不符合扣0.2分。④设施设备运行良好、正常1分,每发现一处事故隐患扣0.5分。

5

载人电梯24小时正常运行。

2

①电梯委托专业队伍维修保养,并且年检合格证、维修保养合同完备1分,不符合扣1分。③电梯运行正常1分,电梯每发生一次故障事故扣0.5分,发生重大责任事故扣2分。④小区内无电梯本项不扣分。

6

消防设施设备完好,可随时启用;消防通道畅通。

4

①消防设施设备完好、消防通道畅通2分,每发现一处不符合规定扣0.5分,消防标志每缺少一个扣0.2分。②每年进行2次消防演习1分,每年进行1次演习0.5分,每年演习少于10分。②消防栓、灭火器、报警功能巡查每周不少于三次0.3分,巡查次数每减少1次扣0.1分。②消防泵每季启动检查0.3分,每半年启动10.2分,每年启动10.1分,每年无启动检查扣0.3分。③消防系统每年结合消防演习进行一次全运行检查0.4分,未进行全运行检查扣0.4分。

7

设备房保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

2

符合2分,每发现一处不符合扣0.2

8

小区道路平整,主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

1

符合1分,每发现一处道路不平整、积水扣0.2分,交通标志每发现缺少一个扣0.2分。

9

路灯、楼道灯完好率不低于95%

2

符合2分,完好率不低于90%0.5分,不低于80%1分,不低于75%1.5分,低于75%2分。

10

容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

2

①标志齐全和防范措施落实1分,每发现一处不符合扣0.2分。②电梯、电力、给排水系统等突破设备故障有应急方案,每发现一处方案不完善扣0.5分。

绿化管理

7

 

1

有专业人员实施绿化养护管理。

2

符合2分,不符合0

2

草坪生长良好,及时修剪和补栽补种,无杂草、杂物。

1

符合1分,每发现一处草坪杂草率超5%0.2分。

3

花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况,及时修剪整形,保持观赏效果。

1

符合1分,每发现一处不符合扣0.2分。

4

定期组织浇灌、施肥和松土,做好防涝、防冻。

1

符合1分,不符合0分。

5

定期喷洒药物,预防病虫害。

1

符合1分,每发现一处病虫害扣0.2分。

6

定期开展除“四害”活动,堵塞鼠洞,清理花圃、绿篱中的垃圾杂物。

1

符合1分,每发现一处不符合扣0.2分。

表中:一至六项合计总分为110分。达到100分以上(含100分)的为一级;达到9099分的为二级;达到8089分为三级;达到7079分为四级。

被评选为国家、省、市优秀示范小区的物业管理区域,分别增加1085分。

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